“法官，某某某他买了房产，但是登记在别人的名下，你们怎么不去执行呢？”

对于这样的情形，申请执行人应该怎样维护自己的权利？法院又会怎么处理？师宗法院执行法官为你解读。

第一种情况：登记在配偶名下该怎么处理？

如果房屋属于夫妻共同财产的，不因登记在夫妻一方名下而改变其共有性质，人民法院可以依法予以查封，同时应当及时通知被执行人配偶。

1 被执行人配偶未提出异议的

法院可处分房屋，并将变价款的一半作为被执行人财产予以执行，另一半返还被执行人配偶。

2 被执行人配偶提出异议的

有权提起执行程序中的案外人对执行标的的异议主张中止执行。

若法院裁定中止执行，申请执行人有权提起许可执行之诉进行实体审查。若法院裁定驳回异议请求，被执行人配偶可提起案外人对执行标的的异议之诉主张救济。若对共有财产份额存在争议，可在案外人对执行标的异议之诉中一并确权或在债权人代位析产之诉中解决。

如上可见，析产诉讼程序繁琐，实践中涉及夫妻共同财产。执行案件数量众多，全部以此程序处理将极大增加当事人的诉讼成本及司法成本。

对此，最高人民法院执行局编写的《执行工作指导》第46辑中有如下内容：“借鉴地方法院的经验，2014年1月27日浙江省高院审委会通过的《浙江省高院关于执行生效法律文书夫妻一方为债务人案件的相关法律问题解答》之七提到，经判断为夫妻个人债务的案件，应执行属于被执行人所有或者其个人名下的财产，其财产不足清偿的，可执行夫妻共同财产中的一半份额。如登记在夫妻另一方名下的财产系共同财产的，也可执行。执行机构可直接对上述共同财产采取相应的执行措施”。

因此，执行程序中可以根据案件具体情况，先执行夫妻共同财产中的一半，配偶对此有异议的，赋予其通过案外人异议之诉救济的权利，以平衡执行效率和权利救济。

第二种情况：登记在被执行人配偶以外其他人的名下怎么处理？

现实中对于个人财产登记在亲戚名下的案例实践中为数不少，一般这种把财产登记到他人名下，名义上就属于他人财产了，财产归属也容易产生纠纷，把自己的财产登记到亲戚名下一定要深思熟虑。被执行人将财产登记在亲戚的名下后，法院真的不能执行吗？人民法院不但可以执行，严重的还将涉嫌犯罪，不仅财产最终被强制执行了，还会涉嫌犯罪被判刑。

在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定：

登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。

如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

按照上述规定意思也就是说，当被执行人把房产等财产登记亲戚名下，被执行人在遇到法院对被执行人的财产进行强制执行时，通过调查了解时，如果被执行人亲戚认可登记在其名下的房屋、土地属于被执行人的，则法院就可以直接执行。如果被执行人的亲戚否认不动产属于被执行人的事，法院虽然暂时不可以直接执行。债权人在经过另案诉讼或其他程序，确认了被执行人亲戚名下的不动产事实上是属于被执行人所有时，法院不仅可以强制执行，而且被执行人和被执行人亲戚的行为很可能涉嫌犯罪，将被追究刑事责任。

第三种情况：被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记到被执行人名下的不动产怎么处理？

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第八条规定：

对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。

按照上述规定意思也就是说，被执行人因各种事实或法律行为取得了不动产，但是暂还未登记在被执行人名下时，法院可以在向相关部门提供被执行人取得财产的依据后，直接对财产进行处置。